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“借名买房”究竟归谁所有?
振豫律师
2021-08-12
  一、借名买房的原因:
 
  (一)规避法律、政策:1.规避房屋限购令政策;2.规避限贷令以及其他贷款障碍;3.简便手续、减少税费;
 
  (二)争享特定购房优惠;
 
  (三)隐藏真实的财产信息;
 
  (四)其他原因。
 
  二、借名买房的风险:
 
  1.借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权。
 
  2.借名购买普通房屋的,登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解借名之事,不承认借名之事。
 
  3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议,否认借名买房的事实,要求确认该房产为夫妻共同财产。
 
  4.房产被名义购房人转让或抵押,或者被法院强制执行。
 
  借名买房协议具有一般的合同约束力,应认定为有效合同。
 
  主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效,借名人享有房屋权益。借名买房协议的形式在实务中多种多样,目前我国实行的房屋限购政策使得“借名买房”行为盛行,但是法律风险也随之存在,实践中为规避风险应注意:如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话,那么实际产权人要和名义产权人签好协议,以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款,并保留好付款单据。日后如发生纠纷,实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。针对借名买房行为专门归纳的裁判规则,有利于法律实务部门的裁判和决断,也有利于民众规避法律风险,实现房屋买卖经济秩序的稳定。
 
  1.《民法典物权编》
 
  第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
 
  依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
 
  第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
 
  第二百一十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
 
  第二百二十条第一款权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
 
  第二百三十四条因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
 
  2.《中华人民共和国民法典》
 
  第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
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