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房屋漏水到底找楼上、物业,还是开发商?
振豫律师
2021-08-14
金窝银窝不如自己的小窝
 
搬进新家美滋滋
 
可是一到下雨天
 
屋外“哗啦啦”
 
屋里竟然“淅沥沥”
 
找开发商、物业、楼上住户
 
难上加难
 
今天,青小法教业主遇到房屋漏水
 
该找谁负责、如何处理
 
先来看看房屋漏水的常见情况
 
1.外墙、屋顶漏水
 
一般是因开放商在修建房屋时埋下的隐患,导致建筑物存在质量问题。
 
2.室内漏水
 
(1)房屋年限较久,防水材料老旧,造成的漏水
 
(2)楼上的住户在进行房屋装修、使用过程中,因装修破坏或操作不当致漏水
 
(3)因防水工程施工不到位引起漏水
 
1外墙、屋顶漏水
 
案例
 
李女士是某小区的顶楼住户,梅雨季节每到下雨天屋内就漏雨。李女士该如何救济?
 
如果李女士房屋系屋面漏水,且距离竣工时间不满5年,根据《建设工程质量管理条例》第40条规定,在正常使用条件下,有防水要求的卫生间、房间及外墙面等建设工程的最低保修期限为5年,房屋未超过保修期,应该由房屋开发商负责保修。此时物业公司的职责是向开发商报告,帮助协调业主与开发商之间的关系。
 
如果李女士所购房屋超过5年保修期的,屋顶、外墙维修属于《民法典》明确规定的维修资金使用项目,外墙、屋顶属于共用部位,可由物业公司负责并应动用公共维修资金解决。
 
刘先生是某小区业主,入住后按时缴纳物业费,后因屋顶漏水,认为物业公司收费过高,且未履行维修义务,服务不到位,拒绝缴纳物业费,物业公司多次索要无果,将刘先生诉至法院,请求判令刘先生支付物业费及利息合计1.3万余元。
 
法院审理认为,刘先生拖欠物业费的情况确实存在,物业公司也确实提供了物业服务,刘先生已经缴纳的物业费,应视为对物业公司收费标准的认可。屋顶漏水不在物业管理范畴内,业主以此拒交物业费,法院不予支持。判决刘先生支付物业公司物业费1.2万余元。
 
业主不能以房屋漏水为由拒付物业管理费。因业主拒付物业管理费的理由不属于物业公司的义务范围的,业主应当按照物业合同约定给付物业管理费和滞纳金。
 
2保修期内房屋室内漏水
 
>>1.保修期内的精装修房卫生间因防水层损坏漏水:
 
一般该由开发商负责,若因使用人对自用部位使用不当而造成室内漏水,则需要业主自行修复。
 
>>2.保修期内的毛坯房卫生间因防水层损坏漏水:
 
如果在验收房屋时业主曾亲自对24小时闭水实验进行确认,由业主负责;
 
如果业主没有亲自确认,开发商只是有竣工验收合格证,但开发商能证明业主人为损害的,由业主负责;
 
不能分清责任的,双方协调解决,协商不成,申请第三方鉴定,费用由鉴定后的责任方负责。
 
3楼上住户使用不当致使室内漏水
 
2021年2月,上海法院审理了一起因房屋漏水导致的相邻损害防免关系纠纷案。当事人双方系上下楼邻居,楼上邻居家中厨房、卫生间漏水导致楼下家中厨房、卫生间相关部位滴水、渗水。
 
法院认为,房屋的所有权人或使用权人行使对房屋的所有权或使用权时,以不侵犯相邻方的合法权益为限,楼上房屋漏水导致楼下房屋内财产受损,楼上应承担相应的赔偿责任,根据双方一致确认的损失金额,法院判决楼上住户停止、排除对楼下卫生间漏水,赔偿楼下住户损失1500元。
 
楼上楼下房屋漏水涉及相邻权的问题,根据《民法典》相关规定,不动产的相邻权利人应该按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。
 
业主可根据致损原因和实际损失对楼上的侵权业主主张损害赔偿,或是其他民事责任。
 
在漏水问题上,开发商不配合、物业公司不配合的情况时有发生。当业主的正当要求无法得到满足时,业主可以向法院起诉,维护合法权益。
 
总结卡片
 
房屋漏水,该找谁负责?
 
❶开发商(保修期内屋顶、外墙漏水)
 
❷楼上住户(因装修破坏或操作不当致漏水)
 
❸物业(保修期满后公有部分漏水)
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