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不想交物业费?这5种理由记清楚了!
振豫律师
2021-08-12
  原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)第六条规定,“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。”基于此,业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。
 
  修订后的司法解释删除了相关条款,原司法解释中的部分内容被民法典所吸收,其中民法典关于支付物业费规定如下:
 
  《民法典》第九百四十四条:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
 
  业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
 
  物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
 
  《民法典》前述条款规定了物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。并未直接涉及业主拒交物业费有无正当理由的情况。有律师认为,在实践中若业主拒绝交物业费仍适用“需要基于正当理由”这一原则。在司法裁判中,对正当理由的认定一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵。
 
  以下几种情况可以拒交物业费
 
  1、因为房屋质量问题还未交房,物业费是由开发商缴纳;
 
  2、物业公司未履行物业合同服务责任的,全体业主可以拒交,但要有有力的证据;
 
  3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准;
 
  4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件;
 
  5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。
 
  这几个误区一定要避开!
 
  有的物业费不能拒交
 
  1、未居住使用可拒交物业费,错!
 
  根据《物业服务收费管理办法》的规定,物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以,就算你买了房没有入住,同样不能拒交小区的物业费(物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外)。
 
  2、未签物业合同可拒交物业费,错!
 
  根据《民法典》和《物业管理条例》的规定,业主委员会的决定对业主具有约束力。所以,只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款,且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务,就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。
 
  3、原业主欠费可拒交物业费,错!
 
  根据《物业管理条例》的规定,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后,原业主所欠的物业费须及时补交,否则将影响新业主的正常居住。
 
  法律依据
 
  1.《物业管理条例(2018修订)》
 
  第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
 
  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
 
  2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021.1.1)
 
  第二条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。
 
  业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的,人民法院应予支持。
 
  第三条物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务人退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。
 
  3.《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)>的通知》
 
  22、有下列情形之一的,业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用:
 
  (1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的;
 
  (2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。
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