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夫妻一方私自抵押共有房产,债权人能否取得抵押
振豫律师
2021-05-14
  夫妻一方未经另一方允许,以名义上登记在自己名下实则为夫妻共同财产的房屋为他人提供抵押,债权人符合“善意第三人”条件的,取得该财产抵押权。
 
  本案的核心争议在于,文化融资担保公司是否对涉案房屋中属于程晓春共同共有的部分享有抵押权?对此,人民法院认为:
 
  其次,根据《物权法》第一百零六条(《民法典》第三百一十一条)规定,无处分权人将不动产转让给受让人,所有权人有权追回;但受让人受让该不动产时符合善意、以合理价格受让以及应该登记的不动产依法已经登记等情形的,由受让人取得不动产的所有权。举重以明轻,如果文化融资担保公司不知道或者不应当知道周伟东不具有房屋的处分权,且依法办理了抵押登记,应当被认定为善意依法取得该不动产的抵押权。
 
  最后,本案的涉案房产登记在周伟东一人名下,且始终由周伟东个人进行管理,无相关法律法规要求抵押权人签订合同时必须对担保人婚姻状况及配偶声明尽到审查义务。综上,文化融资担保公司通过签订《反抵押担保合同》并办理了抵押登记,主观上不存在重大过失,善意地获得了案涉房产的抵押权,程晓春的主张不能成立。
 
  前事不忘后事之师,结合《民法典》及民法典担保制度的相关司法解释,为避免未来发生本案类似败诉,云亭律师总结实务中的要点如下:
 
  1.抵押权适用善意取得的有关规定。《民法典》第三百一十一条就不动产和动产所有权的善意取得制度作出了规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,受让人取得该财产需要满足三项条件,即善意、以合理的价格转让、登记或交付。本案中,法院判决在抵押制度中适用所有权善意取得标准时,使用了“举轻以明重”的裁判思路。这一观点在2021年后,被《民法典担保制度解释》正式确立。对善意取得制度在担保法律关系中的应用,《民法典担保制度解释》第三十七条明确指出:“当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押,经审查构成无权处分的,人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。”
 
  2.作为夫妻共同财产管理的一项重要工作,应当在重大不动产产权证上明确列明共有人。根据《民法典》婚姻编及相关司法解释的有关规定,婚后用共同财产购买的房屋,登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。可见,《民法典》婚姻编并不以房产登记在夫妻哪方名下作为确定该房产归属的依据,但这并不代表不动产登记对夫妻共有财产的产权保护毫无意义。恰恰相反,在夫妻一方与他人的财产所有权、担保物权纠纷中,登记机关登记簿上对于相关财产权利的记载经常能成为案件的“制胜点”。
 
  不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中,如果程晓春、周伟东二人在初次办理产权登记时就在不动产登记簿上明确了其二人之间的财产共有关系,文化融资担保公司就无权主张其不知道房屋系夫妻共有的事实,也就无法仅凭周伟东一人的签字获得房屋的抵押权。正是程晓春对于产权登记“无所谓”的态度,最终导致了其败诉。
 
  3.债权人接受自然人担保时,应当按照登记簿上记载的内容,获得所有共有人的同意。在担保物权纠纷中,抵押物共有是相关权利人主张抵押无效的重要抗辩。登记簿上载明房屋为共有的,债权人在接受该房屋抵押时,应当征得全部所有权人分别书面同意,否则将面临较大的法律风险。
 
  我国并不是判例法国家,本文所引述分析的判例也不是指导性案例,对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时,尤其需要注意的是,司法实践中,每个案例的细节千差万别,切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究,旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角,并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持,也不意味着法院在处理类似案件时,对该等裁判规则必然应当援引或参照。
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