您好,欢迎来到振豫律师事务所

首页 发咨询 找律师 微信咨询

全国客服热线:400-618-8116

3分钟100%解决您的法律问题
主页 > 法律知识 > 知识产权 >
物业公司哭晕!民法典明确:物业不得以停水、 振豫律师2021-08-28
  《民法典》第九百四十四条第三款规定:
 
  物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
 
  根据该条款的规定,意味着中国首部《民法典》,以法律的形式明确禁止物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。而在以往,在法律没有明文规定的规定的情况下,经常有物业公司就采取停止供水、供电的方式催缴物业费。
 
  那么,基本没有民法典的规定,物业公司就能采取停水停电的方式催缴物业费吗?
 
  1.物业公司能否因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务?
 
  基于小区公共利益保护的考虑,物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同,涉及不同的合同当事人,小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。
 
  根据权利义务相一致的原则,用水用电人有义务交纳水费和电费,供水、供电公司有义务按照约定供水、供电。也就是说,用水用电人有要求供水、供电的权利,而供水、供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则,如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务,则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务,即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见,享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司而非物业服务企业。
 
  在物业服务合同中,双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下,赋予物业服务企业停水停电的权利是不合理的,因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上,这属于涉他合同条款,这种条款必须经过第三人即供水供电人的同意,否则是无效的。并且,由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务,即使供水供电公司授权物业服务企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段,物业服务企业也不能以停水停电催缴物业服务费用,因为供水供电不是物业服务企业提供的服务,其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。
 
  2.物业公司、供水(电)企业与业主间的法律关系
 
  小区业主,即建筑物区分所有权人对其共用部分往往采取委托管理的方式进行管理。所谓委托管理,是指区分所有权人将管理业务概括地委托管理公司或第三人加以管理,此时区分所有权人与管理人之间属于一种委任关系,并且相互间通常有一委任契约存在。本案中物业公司与业主之间即存在委托合同关系,物业公司依据物业服务合同对小区进行物业服务并承担一定的管理职能,业主则应缴付相应的物业管理费用并遵守管理规约的约定。
 
  日常生活中,供水供电企业与业主(用水人、用电人)之间存在供水、供电合同关系。我国《合同法》第一百七十六条规定,供用电合同是供电人向用电人供电,用电人支付电费的合同。在供水、供电合同中,用水用电人有要求供水供电的权利,而供水供电公司相应地享有收取水费电费的权利,如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务,则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务,即供水供电公司此时有停水停电的权利。《合同法》第一百七十六条规定,用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的,应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的,供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
 
  (摘自《审判监督指导·2013年第1辑(总第43辑)》,景汉朝主编,最高人民法院审判监督庭编,人民法院出版社2013年版)
 
  3.停水停电条款的效力
 
  通过上文的分析可见,物业公司、供水(电)企业与业主间分别存在物业服务合同关系和供水、供电合同关系,两种法律关系是独立的。《物业管理条例》第四十五条规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。这一规定明确了供水(电)企业与业主的直接关系,理清了物业公司、业主以及供水(电)企业之间的关系,有效防止了物业公司利用其便利条件侵害业主利益的行为。
 
  本案中,物业公司根据《住宅室内装饰装修管理规定》与业主(装修人)签订住宅室内装饰装修管理服务协议,是履行其物业服务合同义务的表现,但其在协议中约定业主违反装修规定的将给予停水停电处理,则逾越了合同的相对性。因为供水供电的主体是供水供电企业,供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务,只有在业主逾期不交付水电费的情况下,供水供电企业才有权对业主采取停水停电措施,物业公司无权停水停电,本协议中的约定不仅损害了业主对房屋的所有权,也损害了公民的基本生存权利,应认定无效,物业公司擅自停水停电造成业主损害的,应当承担侵权损害赔偿责任。

发布咨询

振豫律师更多+

  • 找律师,好的律师
    田律师

    田社贤律师,河南知名媒体合作嘉宾律师,刑事专业律师,郑州大学法学专业,1998年通过全国律师资格考试;河南振豫律师事务所专职律师。 近期主要研究方向:汽车分期付款买卖领

  • 找律师,好的律师
    习律师

    习定法律师,中华全国律师协会会员,郑州市律师协会会员,河南振豫律师事务所律师。具有深厚的专业知识、出色的专业技能和丰富的实践经验,能够为客户提供全面而满意的法律服

关注振豫律师,查看更多精彩内容

微信扫一扫,关注二维码

律师咨询免费

客服热线:0371-5595-1326

微信扫一扫「振豫律师」立即开启语音咨询

郑州律师 郑州律师咨询

联系方式:hnzylssws(微信)

联系电话:0371-5595-1326

地址:河南市郑州市金水区南阳路与宋寨南街交叉口升龙汇金广场2406室

豫ICP备16026113号-6