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父母为子女出资购房的最新规则八条和风险防范 振豫律师2021-08-07
父母为子女出资购买房屋,房屋登记在子女名下,这种现象非常普遍。父母的出资,性质如何认定?如果父母和子女之间发生纠纷,要求子女还钱,甚至是主张把房子要回来,应该怎么处理?而更常见的,子女和配偶离婚,父母要求子女和子女配偶还钱,或者是主张只赠与给子女,子女多分房屋份额,又应该怎么处理?
 
一、认定规则:
 
1、有约定的,按照约定处理。关于约定的形式,最好是书面协议,白纸黑纸,各方签名,清清楚楚。如果是其他形式,比如邮件、微信、短信等,证明效力比较弱,容易产生争议。关于协议的主体,最好包括父母、子女和子女的配偶。如果只是父母和自己子女签订的,是否存在伪造、串通嫌疑,必须查证,效力能否及于子女配偶,视个案具体情况而定。
 
2、无论婚前婚后,父母为子女出资购房,发生纠纷时,首先要明确出资的性质,属于代持、借贷还是赠与。如果父母主张是代持,父母必须承担举证责任。如果父母主张是借款,父母必须承担举证责任(近年判例中,如果父母主张是借款,子女或子女配偶、子女前配偶无法提出相反证据,法院基本都会认定为借款。现在父母必须对出资是借款承担举证责任)。
 
3、子女结婚前,父母为子女出资买房的,应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外(这点从2003年婚姻法司法解释二22条开始就如此,一直没变。与婚前所得是个人财产的原则一致)。
 
4、子女结婚后,父母为子女和子女的配偶出资购房的,有约定的按照约定处理。
 
5、子女结婚后,父母为子女和子女的配偶出资购房的,没有约定的,该出资视为对子女和子女配偶的共同赠与,除非赠与合同中明确只归一方。
 
6、一方父母出全资并且在购买不动产后将不动产登记在自己一方子女名下的,认定为是父母将出资确定赠与给自己子女一方的意思表示。(与婚姻法司法解释三第7条第1款一致)
 
7、《民法典》婚姻家庭编的解释(一)删除了《婚姻法》司法解释三第7条的“由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外”。在双方没有明确约定的情况下,不宜认定为按份共有。
 
8、不动产的登记效力,产权人没有出资,或出资份额少于产权份额,房屋的产权很有可能会按照登记的分割(共同共有原则上各占百分之五十;按份共有的,按照登记份额)。
 
三个依据:1、民法典1062条、1063条;2、《民法典》婚姻家庭编的解释(一)第29条;3、2021年5月10日《关于适用民法典婚姻家庭编的解释(一)》若干重点问题的理解与适用(作者最高人民法院郑学林刘敏王丹)
 
二、风险防范:
 
1、在父母的出资是借款情况下,父母出资要子女、子女配偶打欠条。
 
2、在父母的出资是赠与情况下,父母与子女、子女配偶共同签订书面协议,写明只赠与给子女,只赠与给子女配偶、还是赠与给子女、子女配偶双方,全体共同在协议上签字确认。
 
3、父母以银行转账的形式出资,并保留好转账凭证。
 
4、如果父母的出资被认定是赠与给子女,而房屋登记在子女和子女配偶名下,那么即使子女配偶没有出资,或者出资份额少于产权份额相等,也可能会被法院认定为是“赠与”给子女和子女配偶双方。所以,对购房合同上的购买方、房屋登记的产权人,都要慎重考虑清楚。
 
三、相关法律依据:
 
《民法典》婚姻家庭编的解释(一)第二十九条当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。
 
当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;没有约定或者约定不明确的,按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。
 
《民法典》第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:
 
(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;
 
第一千零六十三条下列财产为夫妻一方的个人财产:
 
(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;
 
《婚姻法》司法解释二第二十二条当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。
 
当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。
 
《婚姻法》司法解释三第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
 
由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

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