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超实用!农村宅基地的关键问题,讲清楚了! 振豫律师2021-05-13
  一、农村宅基地的概念及分配方式
  
  农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织(行政村或生产队)成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地,农民无需交纳任何土地费用即可取得,具有福利性质和社会保障功能,一般不能继承。
  
  但宅基地上建成的房屋,则属于村民个人财产,可以依法继承。村民只有宅基地使用权,没有所有权。
  
  二、村民申请宅基地需要哪些条件
  
  农村村民有下列情形之一的,可以申请宅基地:
  
  (1)年满20周岁的本村村民,因结婚等原因确需建设新房,且缺少宅基地的(包括男方到女方落户的);
  
  (2)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的;
  
  (3)外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的;
  
  (4)城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户,农村确无住宅的;
  
  (5)县级以上人民政府规定的其他条件。
  
  三、哪些情况申请宅基地不予批准
  
  (1)年龄未满20周岁的;
  
  (2)原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;
  
  (3)本村村民将原宅基地及地上建筑物出卖、出租、赠与或改为经营场所的;
  
  (4)其他不符合法律法规和相关规定的。
  
  四、宅基地如何申请、报批、登记发证
  
  应先向本集体经济组织提出申请,经村民会议或村民代表会议讨论通过后,报乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准后,本人携带相关材料到所在的乡(镇)、办事处国土资源部门申请确权登记发证。其中,涉及占用农用地的,依法办理农用地转用审批手续。
  
  五、什么情况下农村土地可以用于建设用途
  
  2020年土地管理法修订前,农村土地用于建设用途只有三种类型:村民建房(宅基地)、乡(镇)村公共事业公益设施、乡镇企业。后两种情形的建设用地称为集体建设用地。2020年新修订的土地管理法施行后,依法登记为集体所有,规划确定为工业、商业等经营性用途的农村土地也可出让用于建设用地。
  
  六、农村宅基地是否能继承
  
  农村宅基地不能单独继承。依据我国法律规定,宅基地的所有权和使用权是分离的,宅基地的所有权属于村集体,使用权属于村内房屋所有权人,村民只有宅基地使用权,不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产,不能被继承,宅基地上的房屋可以继承。
  
  虽然宅基地不属于遗产,不能被继承,根据自然资源部的最新答复,根据继承法规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,按照房地一体原则,继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权,而且,农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。
  
  需特别指出的是,将来继承的房屋灭失后(村民一户一宅外),不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地,由村集体经济组织按法定程序收回其宅基地使用权另行安排。
  
  七、建国前乃至五十年代发的农村房屋土地所有权证,是否有效
  
  宪法已经明确将全国土地所有权收归国有或集体了,一般认为这是笼统的征收。建国前乃至五十年代实行土地私有制,发的都是土地所有权证。1950年《土地改革法》第30条规定,“土地改革完成后,由人民政府发给土地所有证,土地制度改革以前的土地契约一律作废”。最高法院1955年11月解答河北阜城县来信认为,在土地改革后,所有以前的一切老契,均已作废。
  
  原国家土地管理局1996年对天津市土地管理局的批复,解放后颁发的私有土地契证现均已失效,不再具有法律效力。但原私有土地契证认定范围内的土地,目前仍由原所有人合法使用的,可确定其国有或集体土地使用权。依法已由其他人使用或空闲未利用的土地,原土地所有人不再享有土地使用权。
  
  因此,土地改革前颁发的契证一律无效,土地改革期间颁发的土地所有权证也失效,但房屋所有权未明确。在土地房屋私有权契证一体的情况下,一般认为房屋所有权也应无效。但由原所有人或其后代继续合法使用的,可以确定土地使用权和房屋所有权。
  
  八、房地一体登记发证,对农民群众有什么好处
  
  宅基地使用权确权登记涉及农村千家万户,关系到广大农民的切身利益。开展农村宅基地使用权登记发证,可以有效规范农村住宅建设,防止乱占滥用耕地,维护社会的和谐与稳定。
  
  通过农村土地确权登记发证,依法确认农民集体土地权利,保护广大农民群众的合法财产权,强化农民群众的土地物权意识,有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中,切实维护农民权益,更是维护农民与土地长期稳定的产权关系;
  
  将农民与土地物权密切联系起来,可以进一步激发农民保护耕地、节约集约用地的积极性,为下一步农村土地制度改革奠定基础。
  
  九、申请农村宅基地需要提交哪些材料
  
  申请农村宅基地应向乡镇政府、办事处提交下列资料:
  
  (一)村民个人申请宅基地的申请书
  
  (二)申请人基本情况(包括姓名、性别、年龄、身份证、家庭成员,户口是否本村集体户口等)
  
  (三)村民委员会或农村集体经济组织出具的材料
  
  1.申请人现有的宅基地情况;
  
  2.对申请人拟发放宅基地的位置、面积、宗地草图等;
  
  3.村民会议或村集体经济组织成员讨论情况,在村集体公布情况的说明等;
  
  4.乡镇土地利用总体规划图、现状图等,并注明拟占用土地地类。
  
  (四)属于建新交旧的,申请人与村委会签订的建新交旧协议书
  
  (五)其他需要提交的材料

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