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郑州律师-315假离婚引发的房产纠纷,如何更小成 振豫律师2021-04-21
每年一度的315消费者保护日,对消费者和经营者都有着重大的意义。集中在房地产业,买家关注,开发商焦虑。
 
近几年来,在房地产市场迅速发展的背景下,房产投资的属性日益明显,买房卖房更是人们心中的第一要务。但在买卖过程中,伴随而来的房产纠纷也随之爆发,许多人会遇到各种各样的问题。要想解决这个问题,成本很高,从几千到几十万不等。
 
那么我们遇到房屋买卖纠纷该如何解决呢?怎样提前防范和避免交易风险?结婚前的财产是怎样定义的?虚假离婚是否有用?
 
对一些常见的房产纠纷问题我们进行了整理,下面主要对以三大问题为主要分析说明:
 
一是房屋买卖合同签订的时候,应该注意哪些问题?怎样避免争议?出现问题后如何解决,有哪些渠道?
 
二是现在很多人因为想拿到购房资格,降低首付标准而加大贷款额度,经常采取离婚再复婚的做法,这样做后期会有哪些隐患和风险?
 
三是婚前财产的定义是什么?离婚后,婚前财产如何分配?
 
房地产案件中常见的纠纷类型有哪些?每到315号,房产就是维权的热点,房产纠纷主要还是在交易过程中,比如签约、付款、交付、办证等环节。主要涉及日常生活中的各种纠纷,包括买卖、买卖房屋、房屋租赁、物业服务等纠纷。
 
一、在房产纠纷中,有哪些途径解决?
 
典型的解决方法是自行协商、第三人调解、仲裁、诉讼。
 
磋商与调解,是指买卖双方自行协商或由第三方组织调解,比较简单方便,灵活快捷,我们一般也建议可以通过友好协商解决。
 
将争议提交仲裁机构或法院处理的仲裁和诉讼,有特定的程序和周期,而生效的仲裁裁决和法院判决,均可申请执行。
 
选定诉讼和仲裁的区别在于,发生争议后,任何一方都可以向法院提起诉讼,而仲裁则是双方当事人自愿共同将争议提交仲裁处理,只要双方在合同中有约定,或者在事后达成仲裁协议。而且诉讼原则上是二审终局,有上诉的机会,而仲裁是一裁终局,裁决之后不能再上诉,也不能再起诉。
 
事实上,我们还会看到关于业主与开发商、物业之间激烈冲突的报道,需要注意的是,不管采取何种维权方式,都应该以理性的方式,过激行为是不可取的,采取不当的、过度的维权方式,可能会面临法律追究的风险。因此,多找专业人士咨询,在风险发生之前多加防范,在发生纠纷后积极保存证据,依法维护自己的合法权益。
 
二、二手房屋交易如何避免纠纷?
 
与新房相比,二手房交易环节更为复杂,买卖双方同样存在一定的风险,其中任何一个环节出现问题,都可能导致交易受阻。
 
首先,要注意房屋产权状况,尤其是夫妻的共同财产。其中,会出现夫妻另一方虽然参与了前期的协商过程,但在最后签字时没有在场,或者婚姻存续期间取得的房屋,但产权登记在一方名下,如果房屋价格上涨,夫妻另一方往往以没有签字为由,不认可原来签订的合同。
 
二是合理确定交易流程;
 
例如,许多交易中的二手房最初也是以贷款购买的,需要先解押后过户,通常还是用买方的首付款来解押,如果卖方拿到首付款后再安排其他时间进行解押,而无法及时筹集资金,就会给交易过程带来事实上的障碍。为了避免风险,最好约定先付首付款,卖方办理解押手续,并在预定提前还款后将款项直接汇入卖方的还款账户。
 
三是合同条款清晰明确。
 
主要包括:付款方式,办证节点,房屋交接,税费承担,不能办理贷款或全额贷款如何解决,户口迁出问题,房屋转让价格是否包含装修和室内物品等。
 
举例来说,不像商品房交易,二手房是先过户后贷款,也就是说,在交清房款之前,房屋的产权已经全部转移到买方手中。为控制风险,须确认买方的基本履行能力,并规定在办理产权转移手续前,买方须经过银行的初步审查,同时进一步明确,如果银行最终没有发放贷款或贷款金额不足,应如何处理。
 
四是缩短交易周期。
 
二手房屋交易的即时性,房价的涨跌都有可能引发买卖双方的道德风险,交易周期拉长,意味着过程中的风险发生的可能性也就增大。实际上,有的地方为了避税,约定在达到免税年限后再办理过户,还有的特殊房产,如经济适用房等,必须在达到法定年限之后才能过户,在此期间,一旦房价大幅波动,涨跌,就会给交易带来变数。
 
因此,二手房买卖过程中,建议还是由专业房地产律师对买卖合同进行把关。
 
三、虚假离婚有哪些隐患和风险?
 
早些时候由于拆迁补偿,出现了“假离婚”现象,随着各地限购政策的实施,又引发了新一轮的离婚潮,为此,上海甚至实行了“离婚限号”。这样做带来的最大隐患和风险就是,耍花招,人财两空。根据南京最新的政策,从去年年7月22日开始,离婚追查开始实施,也就是说,从申请办理购房证明开始,在过去两年里连续追查,通过假离婚来取得购房资格,已经是行不通了。而领到离婚证后,从法律上讲,是真的离婚,离婚已经是既成事实,至于是否复婚,则由双方自愿决定。双方反悔拒不复婚,感情变化莫测,很难构成法律意义上的欺诈,对财产的重新分割也很难得到支持。此外,离婚时,双方对原财产已经进行了分割,即使复婚,原财产仍是一方的婚前财产,从法律上讲,除非双方另有约定,否则已不属于夫妻共同财产。
 
四、结婚前的财产是怎样定义的?离异后财产如何分配?
 
顾名思义,婚前财产是夫妻一方婚前就已取得的财产,婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产,离婚时仍归另一方个人所有。如今许多人都是婚前买的房子,其中也有不少是父母出资的,考虑到现在房产的价格较高,单身青年,包括父母,都在关心和咨询这方面的问题。一般来说,判断的标准有三,一是产权登记在哪一方名下,二是出资情况,三是购买时间和结婚时间的先后顺序。
 
除了当事人另有约定外,综合上述因素,可归纳出下列情形:
 
一是婚前由一方个人出资,产权登记在个人名下,属于个人财产;
 
二是婚前一方出资,产权登记在双方名下,属于共同财产,对于未出资的一方,一般可以视为赠与;
 
三是婚前一方支付首付款,婚后共同还贷,产权登记在一方名下,一般为个人财产,婚后双方共同还贷的金额及其相应的财产增值部分,离婚时由产权人予以补偿;
 
四是夫妻婚后购买的房产,不论登记在双方当事人一方名下,均为夫妻共同财产;
 
五是婚后父母一方出资,产权登记在出资子女名下,为个人财产;
 
六是双方父母出资,产权登记在一方子女名下的,可以根据双方父母出资份额按份共有。
 
至于结婚时间的确定,很明确,是以领证的时间为准。
 
房地产,尤其是期房商品房,从签订合同到办证都有一定的时间周期,在司法实践中对签订合同的时间、出资的时间、办证的时间等问题存在一定的争议。
 
在实践方面,一般采用的是按合同签订时间和出资时间来确定。参考这样的标准,大家基本可以对照一下,看看是属于哪一种情况。此外,需要说明的是,婚前财产并不因婚姻关系的延续而转化为属于个人的财产,离婚时也无需分割;但婚前个人财产婚后所得,除孳息和自然增值外,应视为夫妻共同财产。比方说,一方婚前购买的房产,登记在一方个人名下,属于婚前一方的财产,如果是婚后出租,租金收入属于夫妻共有财产。
 
五、签订房屋买卖合同时,应注意哪些问题?
 
这是个广义的问题,首先,要区分是商品房,还是二手房。两种房屋买卖合同并不相同。
 
对商品住宅而言,目前统一采用的是房管局的样本合同,主要是关注房屋的具体情况、交付时间、交付标准以及各项目自行制定的补充协议,尤其是开发商宣传或销售时的一些说辞,购房者与开发商比较。
 
六、如何提前做好防范? 
 
谨慎投资,诚信履约,合法维权,专业咨询。

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