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几种常见的可以拒绝(少交)物业管理费的情况。 振豫律师2021-09-22
情况1。
 
案例
 
2017年10月,李购买了位于奉贤区某小区的新房。合同规定,开发商交付房屋时,供水和排水设施齐全,与城市公共供水和排水管网相连,并纳入城市供电网络,正式供电,由物业公司负责与业主对接开通。2018年4月,开发商与一家物业公司签订了前期物业服务合同。2019年5月,李去物业公司办理收房等相关手续,发现房子没有用水用电。同一天,李与物业公司签订了《物业管理服务协议》。此后,李没有缴纳房屋未使用期间的物业服务费。
 
此后,物业公司以李某未缴纳以前的物业服务费为理由,拒绝办理装修手续,拒绝开通用水、用电。双方经过多次协商,李某向法院起诉物业公司,要求物业公司接通房屋内用水用电,赔偿自收房屋之日至实际开通房屋用水用电之日的物业服务费损失。
 
以案说法
 
本案涉及两种法律关系。李与物业公司签订了《物业管理服务协议》,这是物业服务合同的法律关系。双方对物业管理费的支付有争议,这是物业服务合同的争议。物业公司拒绝协助李为房屋开放水电,从而给李造成损失,这是一种侵权法律关系。用水和用电权是保障公民幸福便利生活的基本权利。物业公司不开放用水、用电、用气或停水、停电、停气,以达到促使一方履行合同义务的目的。本案中,购房合同约定商品房交付时,应保证供水和排水设施齐全,小区开放用水和用电的实际负责人是物业公司。李于2019年5月至物业公司办理交付手续后,物业公司以未缴纳房屋空置期间物业公司管理费为由拒绝开放用水,拒绝发放供电工作函,协助其开放用电,赔偿其侵权和损失。
 
最后,法院判决:物业公司协助李某开房用水用电;根据签订的《物业管理服务协议》规定的物业服务费支付标准,赔偿李某从收房之日起至实际开房用水用电之日止的物业服务费损失。
 
《民法典》第九百四十四条第三款:物业服务人员不得以停电、供水、供热、供气等方式催缴物业费。
 
问题:
 
李某收房前的物业服务费应该支付吗?
 
应该。根据最高人民法院发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主有约束力。业主以不是合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
 
在司法实践中,对于业主虽然没有收房,但是前期物业服务工作实际上已经展开的,视为前期物业服务协议已经生效。按照有关法律规定,物业服务企业已按照合同规定和有关规定提供服务,业主仅以不享受或不接受有关物业服务为理由,人民法院也不予支持。
 
因此,在本案中,在物业服务合同的法律关系中,,李某在没收房屋之前,房屋空置不使用也应缴纳物业费,不得以没有享受物业服务为理由拒绝。也就是说,李某主张的侵权损失和物业公司主张的物业费是两个法律关系,两者没有冲突。因侵权损失胜诉不得排除物业费的缴纳。
 
但由于物业公司在案件中没有主张,法院没有处理。
 
情况2。
 
物业服务合同到期后未续签
 
物业服务合同期满后,物业公司拒绝交付物业管理权,要求业主从物业服务期满到人民法院判决交付物业管理权期间的物业服务费的,人民法院不支持。
 
物业服务合同权利义务终止后,物业服务企业拒绝退出、交付,但双方物业服务法律关系终止。物业公司以实际存在的物业服务关系为理由,要求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费用,没有法律依据。
 
情况3。
 
案例
 
某小区102房业主违法建造的玻璃天花板给小区安全带来了一定的危险,马先生拒绝缴纳物业费。在诉讼中,物业公司不能出示向行政机关投诉反映的相关证据,也没有采取适当的合理合法措施。
 
因此,马先生的日常生活受到了影响,其安全保障受到了很大的阻碍,法院判决马先生适当减少物业费。
 
以案说法
 
对于物业管理区域内存在的违反治安、环境保护、装饰规范的行为,物业公司应当制止,立即向有关行政管理部门报告。否则,业主可以行使缺陷履行抗辩权,减少支付物业费用。
 
情况4。
 
物业公司无论出于什么原因向业主收取装修配合费,都没有法律依据。即使业主支付了装修配合费,这种行为也不应被视为业主自愿支付,物业公司应无条件退款。
 
尽管一些装修配合费系按业主公约施工管理规定部分收取,但收费对象多为装修施工单位,但大多由业主预付或承担。从法律上讲,物业公司没有收取装修配合费的依据,业主可以拒绝。已收到的,应退还。

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